作为 A 股物管行业龙头企业，招商积余（SZ001914，股价 11.84 元，市值 125.54 亿元）延续其高效信息披露传统，于 3 月 16 日率先发布 2024 年度业绩报告。

年报显示，2024 年招商积余实现营收 171.72 亿元，同比增长 9.89%；整体毛利率为 11.96%，较上一年度提升 0.4 个百分点；归母净利润达到 8.40 亿元，同比增长 14.24%；基本每股收益为 0.7927 元 / 股，同样实现了 14.24% 的同比增长。

在现金流和应收账款管理方面，招商积余也表现出色。2024 年，公司经营活动产生的现金流量净额约为 18.36 亿元，同比增长 1.10%；应收款余额约为 21.93 亿元，较去年同期下降 4.36%，这一数据反映出公司回款能力的显著提升。截至 2024 年末，其现金及现金等价物余额约 45.72 亿元，同比增长 5.73%。

《每日经济新闻》记者注意到，招商积余年报发布后，其股份连续两个交易日呈现上涨态势，最高涨幅达 19.96%。不过 3 月 19 日开盘后，招商积余股价走低，截至午间收盘，跌幅为 2.55%。

增收又增利：业绩增长背后的运营逻辑

这是总经理陈海照在招商积余任职期间交出的最后一份业绩答卷。

2024 年，招商积余实现营业收入 171.72 亿元，归属于上市公司股东的净利润 8.4 亿元。值得注意的是，14.24% 的净利润增速远超营收增速的 9.89%，成功实现了增收又增利的良好局面。

来源：招商积余财报

中物智库高级研究员宋子谦分析指出："公司通过推进组织变革，优化管理层级，有效提升了运营效率，尤其是基础物管毛利率实现了较大幅度的提升，进而带动了全年利润的增长。"

从业务构成来看，基础物业管理服务是招商积余的核心业务板块。2024 年，该板块实现营业收入 134.01 亿元，同比增长 10.63%，占公司总收入的比重高达 78%；公司新签年度合同额达到 40.29 亿元，其中第三方新签年度合同额为 36.93 亿元。基础物业管理服务的毛利率也得到进一步改善，2024 年招商积余基础物管服务毛利率达到 10.67%，同比增长 1.91 个百分点。

在管理业态方面，招商积余以非住宅业态为主，该业态贡献了 72% 的基础物管收入。2024 年，非住宅业态收入增长了 9.56 亿元，毛利率提升至 10.6%，带动非住宅业态毛利润增长 2.3 亿元。同时，住宅业态毛利率也从 7.89% 提升至 10.88%，增长近 3 个百分点。

2020 — 2024 年招商积余收入情况 来源：百度股市通

然而，作为另一核心业务板块的资产管理，在 2024 年则面临一定的挑战。该板块实现营业收入 6.70 亿元，同比下降 4.03%；毛利率也从 50.74% 下降至 48.06%。

值得关注的是，在去年 3 月的业绩交流会上，招商积余管理层曾设定目标，希望 2024 年能够实现不低于两位数的营收增长速度。对照这一目标，招商积余的这份业绩表现未能达标。

此外，盈利能力较低依然是招商积余亟待解决的问题。根据年报数据，2024 年公司实现毛利 20.45 亿元，同比增速 12.24%，但相较于 2023 年的毛利增速 18.75% 有所放缓；11.73% 的毛利率虽有上升，但在行业内仍处于下游水平。

2020 — 2024 年招商积余归母净利润情况 来源：百度股市通

在应收账款管理上，2024 年招商积余在未进行大额计提减值的情况下，应收账款余额反而比上年同期下降了 1 亿元。

宋子谦表示："从数据变动来看，2024 年招商积余在物业费收缴方面付出了诸多努力。由于公司在管项目以非住宅业态为主，B 端和 G 端客户较多，相对而言收缴难度较小。"

不过，也有市场分析人士指出，在应收账款下降的同时，招商积余在 2024 年新增了 8 亿元的应付账款，这无疑给供应商的资金流转带来了一定压力。

第三方占比提升：战略转型与市场拓展成果

随着房地产行业进入新周期，新增供给减少，存量竞争日益激烈，物业企业纷纷调整发展战略，力求摆脱对关联方的依赖，积极应对市场变化。

截至 2024 年末，招商积余在管项目数量达到 2296 个，覆盖全国 162 个城市，管理总面积达 3.65 亿平方米，其中来自控股股东招商蛇口的物业管理面积为 1.32 亿平方米。从管理业态分布来看，非住宅在管面积为 2.27 亿平方米，同比增长 6.4%，占总在管面积的 62.3%；住宅在管面积为 1.38 亿平方米，同比增长 4.8%。

在市场拓展方面，2024 年招商积余成绩斐然。公司实现新签年度合同额 40.29 亿元，其中第三方新签年度合同额 36.93 亿元。非住宅业态是公司市场拓展的重点，该业态新签年度合同额约为 33.96 亿元，占市拓业绩的 92%。年内，公司新增政府公建、产业园区、金融服务等项目超百个，核心客户续约率高达 96%；4 家并购企业全年贡献新签项目合同额 2.84 亿元。

从商业管理板块来看，截至 2024 年末，公司旗下招商商管在管商业项目共 70 个（含筹备项目），管理面积 393 万平方米，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 59 个，第三方品牌输出项目 8 个。2024 年，在管项目集中商业销售额同比提升 30%，同店同比提升 6%；客流同比提升 34%，同店同比提升 11%；会员总数累计达 783 万，同比增长 12%。

招商积余持有的物业涵盖酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。2024 年末，总可出租面积为 46.89 万平方米，总体出租率达到 95%。

研发投入减少：降本增效与数字化发展的平衡挑战

降本增效，一直是招商积余近年来的重要战略目标，公司为此专门成立了"降本增效"小组。

2024 年，这一目标持续推进，首先体现在人力成本的控制上。数据显示，报告期内招商积余在职员工数量合计 41531 人，相较于 2023 年的 43263 人，减少了 1732 人。

在费用管理方面，与成本相关的管理费用、研发费用和财务费用均大幅下降，分别同比下降 0.58%、20.98% 和 52.64%，共计节省约 5.7 亿元。

特别是在研发投入方面，报告显示，研发人员数量从 2023 年的 310 人降至 180 人，下降幅度达到 41.94%；研发投入金额仅为 7815 万元，同比下降 20.98%，仅占营收的 0.45%。而在 2023 年同期，研发投入金额同比增速高达 104.93%。有市场分析人士指出："这可能主要是因为信息化系统已进入稳定期，后续以维护为主；研发团队的精简，有助于提升公司利润。"

自 2021 年起，招商积余尝试构建"沃土云林"商业模式，旨在提高基础物业管理密度，发展平台增值服务，并培育电梯、楼宇科技、干洗等专业增值服务，通过相对较高的增值服务毛利反哺基础物业，提升整体盈利能力。

但从营收数据来看，2024 年招商积余平台增值服务收入约 5.36 亿元，较 2023 年的约 5.84 亿元下降了 8.22%，不过毛利率提升了 2.02 个百分点至 10.51%；专业增值服务收入 25.51 亿元，同比增长 23.77%，但毛利率由 17.81% 大幅下降至 9.23%。

值得一提的是，在年报发布前几天，陈智恒接替陈海照成为招商积余新一任董事总经理。公开资料显示，陈智恒是招商体系内的"实战派"，主导过住宅、商业、产业等多元业态项目，曾担任招商蛇口总部运营管理部总经理、招商城科总经理，近年来致力于推进数字化与精益化转型，主导重构营销数字化体系，通过搭建客户数据中台、优化智能决策模型，推动营销费效比优化；并持续强化 BIM 技术、智慧工地等数字化基建应用。

招商积余方面曾表示，陈智恒"深耕实体业务 + 拥抱科技创新"的特质，与招商积余"全场景服务 + 科技化发展"的战略方向高度契合。在陈智恒之前，去年 5 月上任的招商积余董事长吕斌同样是一位数字化领域的专业高管。

未来，在研发人员及投入均缩减的情况下，两位"数字化达人"将如何引领招商积余在数字化建设上实现提质增效，值得市场持续关注。

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每日经济新闻